Uns li diuen crisi, altres desacceleració, i d’altres que ha petat la bombolla, tot referint-se al fenomen immobiliari, voldria fer unes reflexions en veu alta. Realment saben el que ha passat, i com s’ha arribat a aquesta situació?
Be no soc expert però, de quan en quan penso, a més porto uns quants anys dins d’aquest mon. I penso el següent.
El sector de la construcció -al menys al nostre país- ha segut, el motor que ha tirat fort de la economia, per la gran quantitat d’activitats que hi participen en el seu desenvolupament. Sempre s’ha cregut que el sol sempre es revalua, i les pedres també. Las pedres també? ja ho veurem. A més ha segut un sector que tothom si a atrevit a ficar-se, sigui invertint diners o comprant un “solaret” posar-hi quatre totxos i a vendre. Aquesta filosofia va ser la que va propiciar la urbanització d’una bona part dels solars del Carmel i altres barris de Barcelona i també de molts altres municipis als anys seixanta, dècada de vaques magres en aquest sector.
La qüestió es que en els darrers anys, la indústria de la construcció - que per altra part sempre ha segut un sector de crisis cícliques- ha tingut un creixement espectacular. Casa que es feia casa que es venia, i preu que li posaves, preu que no se’t discutia, tot es pagava.
Malgrat tot el preus de venta dels habitatges nous anaven experimentant un increment en funció del progressiu encariment dels costos, però d’una forma raonable i sostinguda. Fou a finals dels anys vuitanta que comença una escalada desaforada dels preus de l’habitatge nou, fruit del encariment del preus del sol per la manca de solars, pel major cost de matèries primes, i també per l’especulació. El fet es que comença una alça quasi brutal dels preus de l’habitatge. També val a dir que la millora dels mètodes constructius i la aplicació de noves normatives i tecnologies també produeix una increment de costos addicionals a la construcció. Però també l’ànsia de lucre -i el lucre ràpid- ha segut molt potent alhora de valorar el preu final d’un habitatge.
Aquesta alegria ha propiciat que els promotors i constructors anessin endeutant-se en la adquisició de més sol i ha on no arribaven ells ja arribarien els bancs, i com que tot es ven, doncs anem augmentant mica a mica el preu, que els números han de sortir com sigui.
No tots han actuat d’aquesta manera tant irresponsable, però si que molts, han estirat mes el braç que la màniga.
També els beneficis abusius de les promocions immobiliàries, han actuat com a revulsiu, ja que si es considera lògic que la rendibilitat d’un capital sigui sobre un 10% en les promocions immobiliàries de construcció lliure, el benefici del capital invertit pot arribar fins a mes d’un 20%
Aquesta tendència alcista any darrera any, del volum de noves edificacions, ha provocat una sobresaturació del mercat, que sumat a un preu sobredimensionat i a una major informació dels usuaris, i sobre tot al crit de “que ve la crisis” ha provocat aquesta davallada de la venta de pisos.
Ara comencen a sortir les xifres, i ens assabentem que a Espanya hi ha entre 750.000 i un milió de pisos sense vendre. Es a dir hem posat al mercat mes oferta que demanda real. (Només tenim que mirar les pagines de venta de pisos dels diaris i aixecar la vista pel carrer per veure les grues dels paisatges urbans
Una altra qüestió es el tema de l’increment del preu de l’habitatge de segona mà. La immensa majoria de la gent creu que si te un pis de propietat, te un patrimoni que anirà “in crescendo” in secula secolurom, ja hem dit que el sol es revalua. I la construcció? o sigui, les pedres?
Les pedres d’abans si, però no pas les d’ara. El edificis pateixen el deteriorament propi dels materials de que estan construïts, el ciment i el formigó, amb el temps es disgrega, el ferro s’oxida, la ceràmica pateix un procés de desgast, lent però inexorable, el sanitaris les rajoles, els paviments les fusteries, les instal•lacions (encastades) tot es va degenerant. Per tant un edifici es te que valorar - o taxar- pel seu valor intrínsec i global; el sol, la construcció i el seu entorn, aquest conjunt es el que dona valor a un habitatge, i tot suposant que hagi tingut un manteniment adequat, cultura que esta molt lluny en el nostre país dels estàndards europeus.
O sigui no sortir al carrer, i preguntar quan valen el pisos que fan al costat de casa teva, i per aproximació i regla de tres valorar el teu habitatge de quaranta anys.
Va haver-hi un temps en que l’únic gestor autoritzat a intervenir en la compra-venda d’habitatges era la figura de l’API amb un col•legi que regulava les seves tasques i una reglamentació en quan a honoraris. I es va passar de poder exercir la professió lliurament a regular el seu accés a partir d’uns requisits molt rigorosos. Un títol universitari i un curs de capacitació.
Avui dia el sector esta completament liberalitzat amb la creació de noves figures de la intermediació amb uns requisits mes laxos, encara que regulats. Però la gran novetat han segut las franquícies de les agencies de compravenda, amb accés lliure per qui pugui pagar els alts preus de les franquicies. Ignoro els requisits que es demanen al franquiciat i quin model de comissions es cobren o si per el contrari carreguen un percentatge sobre el preu de pis. Per tant si be es cert que estem en una economia lliure de mercat, una mica d’intervencionisme per part de les autoritats no estaria de més. Moltes vegades els criteris de valoració d’un habitatge, serien força discutibles.
Altre factor de la sobrevaloració que graven als habitatges de segona mà, la podríem buscar entre l’entesa de les societats de taxació i les entitats financeres; tindria que ser objecte de revisió, doncs es sospitós .
Tot i això encara els nostres governants s’emparren en oferir mes habitatge al mercat, això si de VPO quant en realitat lo que es tindria que legislar, es la manera que aquest impressionat stock d’habitatges invendibles poguessin ser adquirits per la gent que realment necessita una casa, i intentar apartar d’aquest mercat al especulador professional, ( com deia abans, encara que estem en una economia lliure de mercat, si un govern es declara progressista, pot aplicar mesures conjunturals, malgrat puguin ser impopulars per quelcom) i buscar solucions en aquest sentit.
Resumin, lo que alguns veuen com una crisis, altres ho veuen com un aterratge suau, hom creu que aquesta crisi hauria de ser un estímul per replantejar-se la política de vivenda, passant d’un model que prima la nova construcció a un altra que faciliti la rehabilitació i posar-nos al nivell d’Europa. Solbes també ho ha dit: hi ha que deixar que el mercat absorbeixi els excessos del passat.
Be no soc expert però, de quan en quan penso, a més porto uns quants anys dins d’aquest mon. I penso el següent.
El sector de la construcció -al menys al nostre país- ha segut, el motor que ha tirat fort de la economia, per la gran quantitat d’activitats que hi participen en el seu desenvolupament. Sempre s’ha cregut que el sol sempre es revalua, i les pedres també. Las pedres també? ja ho veurem. A més ha segut un sector que tothom si a atrevit a ficar-se, sigui invertint diners o comprant un “solaret” posar-hi quatre totxos i a vendre. Aquesta filosofia va ser la que va propiciar la urbanització d’una bona part dels solars del Carmel i altres barris de Barcelona i també de molts altres municipis als anys seixanta, dècada de vaques magres en aquest sector.
La qüestió es que en els darrers anys, la indústria de la construcció - que per altra part sempre ha segut un sector de crisis cícliques- ha tingut un creixement espectacular. Casa que es feia casa que es venia, i preu que li posaves, preu que no se’t discutia, tot es pagava.
Malgrat tot el preus de venta dels habitatges nous anaven experimentant un increment en funció del progressiu encariment dels costos, però d’una forma raonable i sostinguda. Fou a finals dels anys vuitanta que comença una escalada desaforada dels preus de l’habitatge nou, fruit del encariment del preus del sol per la manca de solars, pel major cost de matèries primes, i també per l’especulació. El fet es que comença una alça quasi brutal dels preus de l’habitatge. També val a dir que la millora dels mètodes constructius i la aplicació de noves normatives i tecnologies també produeix una increment de costos addicionals a la construcció. Però també l’ànsia de lucre -i el lucre ràpid- ha segut molt potent alhora de valorar el preu final d’un habitatge.
Aquesta alegria ha propiciat que els promotors i constructors anessin endeutant-se en la adquisició de més sol i ha on no arribaven ells ja arribarien els bancs, i com que tot es ven, doncs anem augmentant mica a mica el preu, que els números han de sortir com sigui.
No tots han actuat d’aquesta manera tant irresponsable, però si que molts, han estirat mes el braç que la màniga.
També els beneficis abusius de les promocions immobiliàries, han actuat com a revulsiu, ja que si es considera lògic que la rendibilitat d’un capital sigui sobre un 10% en les promocions immobiliàries de construcció lliure, el benefici del capital invertit pot arribar fins a mes d’un 20%
Aquesta tendència alcista any darrera any, del volum de noves edificacions, ha provocat una sobresaturació del mercat, que sumat a un preu sobredimensionat i a una major informació dels usuaris, i sobre tot al crit de “que ve la crisis” ha provocat aquesta davallada de la venta de pisos.
Ara comencen a sortir les xifres, i ens assabentem que a Espanya hi ha entre 750.000 i un milió de pisos sense vendre. Es a dir hem posat al mercat mes oferta que demanda real. (Només tenim que mirar les pagines de venta de pisos dels diaris i aixecar la vista pel carrer per veure les grues dels paisatges urbans
Una altra qüestió es el tema de l’increment del preu de l’habitatge de segona mà. La immensa majoria de la gent creu que si te un pis de propietat, te un patrimoni que anirà “in crescendo” in secula secolurom, ja hem dit que el sol es revalua. I la construcció? o sigui, les pedres?
Les pedres d’abans si, però no pas les d’ara. El edificis pateixen el deteriorament propi dels materials de que estan construïts, el ciment i el formigó, amb el temps es disgrega, el ferro s’oxida, la ceràmica pateix un procés de desgast, lent però inexorable, el sanitaris les rajoles, els paviments les fusteries, les instal•lacions (encastades) tot es va degenerant. Per tant un edifici es te que valorar - o taxar- pel seu valor intrínsec i global; el sol, la construcció i el seu entorn, aquest conjunt es el que dona valor a un habitatge, i tot suposant que hagi tingut un manteniment adequat, cultura que esta molt lluny en el nostre país dels estàndards europeus.
O sigui no sortir al carrer, i preguntar quan valen el pisos que fan al costat de casa teva, i per aproximació i regla de tres valorar el teu habitatge de quaranta anys.
Va haver-hi un temps en que l’únic gestor autoritzat a intervenir en la compra-venda d’habitatges era la figura de l’API amb un col•legi que regulava les seves tasques i una reglamentació en quan a honoraris. I es va passar de poder exercir la professió lliurament a regular el seu accés a partir d’uns requisits molt rigorosos. Un títol universitari i un curs de capacitació.
Avui dia el sector esta completament liberalitzat amb la creació de noves figures de la intermediació amb uns requisits mes laxos, encara que regulats. Però la gran novetat han segut las franquícies de les agencies de compravenda, amb accés lliure per qui pugui pagar els alts preus de les franquicies. Ignoro els requisits que es demanen al franquiciat i quin model de comissions es cobren o si per el contrari carreguen un percentatge sobre el preu de pis. Per tant si be es cert que estem en una economia lliure de mercat, una mica d’intervencionisme per part de les autoritats no estaria de més. Moltes vegades els criteris de valoració d’un habitatge, serien força discutibles.
Altre factor de la sobrevaloració que graven als habitatges de segona mà, la podríem buscar entre l’entesa de les societats de taxació i les entitats financeres; tindria que ser objecte de revisió, doncs es sospitós .
Tot i això encara els nostres governants s’emparren en oferir mes habitatge al mercat, això si de VPO quant en realitat lo que es tindria que legislar, es la manera que aquest impressionat stock d’habitatges invendibles poguessin ser adquirits per la gent que realment necessita una casa, i intentar apartar d’aquest mercat al especulador professional, ( com deia abans, encara que estem en una economia lliure de mercat, si un govern es declara progressista, pot aplicar mesures conjunturals, malgrat puguin ser impopulars per quelcom) i buscar solucions en aquest sentit.
Resumin, lo que alguns veuen com una crisis, altres ho veuen com un aterratge suau, hom creu que aquesta crisi hauria de ser un estímul per replantejar-se la política de vivenda, passant d’un model que prima la nova construcció a un altra que faciliti la rehabilitació i posar-nos al nivell d’Europa. Solbes també ho ha dit: hi ha que deixar que el mercat absorbeixi els excessos del passat.
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada